荣信中国业绩大幅下滑30%,高价征地的“地王后遗症”已经出现 做多

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始于福建,后迁至上海的荣鑫中国,在业内有“土地收割机”之称,其高地价、高负债的风险开始释放。

01性能下降

2月25日,荣信中国(03301.HK)发布业绩报告称,预计2020年归属于股东的净利润将下降约20%-30%。

收益预测

公告显示,利润下降是受COVID-19疫情影响,荣信中国开发的部分项目进度和物业交付出现延误,导致收入和利润确认出现延误;此外,由于国家房地产调控政策的影响,房地产组合的平均毛利率下降。

值得注意的是,这是荣信中国自2017年以来的首次业绩下滑。在业绩急剧下滑的同时,其运营现金的可用性也在恶化。2020年上半年,其净经营现金流为-9.88亿元。

2020年,荣信中国签约销售总额1551.7亿元,同比增长9.8%,实现年度目标,但增速为上市以来最低。

2015年至2019年,荣信中国销售额分别增长33.15%、107%、103.9%、73.35%和15.94%。

据嘉里数据,2020年,荣信集团在房地产企业中排名第27位,交易金额1192.6亿;排名第40,交易面积519.6万平方米。

2018年,荣信中国签约销售额从502亿大幅增长至1218亿,首次突破1000亿大关。

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业绩下滑、销售增长率低的背后,透露出荣信中国前几年高价征地的“地王后遗症”开始出现。

02“地王后遗症”出现了

官网显示,荣信集团成立于2003年,总部位于上海,2016年1月在香港联交所上市。

融信专注于房地产主业,通过房地产开发、物业服务、景观工程、资产管理运营等业务板块实现整个产业链的协调发展。

荣信集团官网

荣信在中国的表现大幅下滑。除了疫情和房地产调控,其前几年的高征地价格也是直接导致利润下降的诱因之一。

2016年,荣信中国登陆资本市场后,开始了一波“补仓”浪潮,其中拿走了大量的地王项目和高价土地。

当年荣信中国在全国收获21块土地,增加土壤储量500多万平方米,平均征地价格高达8650元/平;2017年,又大规模收购78个项目,总建筑面积增加1481.53万平方米。

近年来,荣信中国“地王后遗症”出现,高地价高负债征地风险开始释放。超高的土壤储存成本大大降低了项目的利润率。

与同行相比,荣信中国的毛利率和净利润率一直相对较低。2020年上半年,其毛利率仅为14.91%,较2019年的24.24%大幅下降。

销售毛利率

截至2020年6月底,荣信中国总资产2207.41亿元,总负债1794.49亿元,净资产412.92亿元,资产负债率81.29%。

从住房融资新规的“三条红线”来看,荣信中国资产负债率为74%,净负债率为92%,现金负债率为1.7。可见它踩了红线,被划入“黄档”阵营。

根据《小债守望市场》的债务结构分析,荣信中国主要依靠流动负债,占债务总额的71%。

截至2020年6月底,荣信中国流动负债1268.46亿元,1年内到期短期债务183.92亿元。

相比短期债务压力,荣信中国流动性更好,现金及现金等价物312.6亿元,可以覆盖短期负债。

此外,荣信中国有526.03亿非流动负债,主要是长期贷款,长期计息负债为505.45亿元。

总体而言,荣信中国刚性债务总额692.84亿元,主要是长期计息债务,计息负债率为39%。

在偿债资金方面,近年来荣信中国主要依靠外部融资,尤其是美元债券的高频发行,发行债券的成本相对较高。

据《小债守望市场》统计,荣信中国目前有10只美元债券,生存规模37.24亿美元,其中2只债券票面利率高于10%,一年内到期的债券为9.14亿美元。

现有美元债务(部分)

总的来说,2020年荣信中国业绩大幅下滑,销售增速低,销售毛利率低;近年来出现了“地王后遗症”,高地价高负债征地风险开始释放。

03欧几里得三兄弟

莆田欧几里德家族起步于基层,是一个三口之家。在当地享有很好的口碑,在国内家族企业中很少见。

欧宗宏有两个兄弟,老大是欧几里得集团创始人欧宗金,老二是郑融集团创始人欧宗荣。他在家里排行第三,当地人称“欧老三”。

上世纪八九十年代,跟随改革开放的浪潮,欧几里得的两个大哥先出去谋生。起初,他们在工地上工作,然后他们开始承担这个项目。欧几里得兄弟从“桥路生意”切入,拿到了第一桶金。

后来成年后,欧宗宏凭借哥哥铺的路,涌入创业大潮。

2000年,欧宗宏正式进入房地产行业,投资建设了莆田最高的建筑“观桥御景”。三年后,他搬到福州开拓市场,建立了荣信中国的前身。

荣信集团董事长欧宗红

但是,在荣信成立的那几年,欧宗宏做的很少。直到2007年,全国房价上涨,开发商积极抢占土地市场。

2007年,欧宗红以15.5亿元的总价和每平方米9953元的底价拿下福州“王迪”项目。

引人注目的是,获得“王迪”称号后的一年,国家出台楼市调控政策,福州楼市成交量“减半”。欧宗宏不得不通过损失7000万元土地保证金来追回损失。

在随后的十年里,欧宗宏随荣信深入福建漳州、厦门等市场,并“摸索出了一条通往长三角地区上海、杭州等地的道路”。2013年进入全国房地产50强行列。

2016年,荣欣迎来了最精彩的时刻,45岁的欧宗红先于二哥的郑融集团上市。

上市后,荣信中国总部从福建迁至上海。在欧宗宏的带领下,荣欣开启了“土地收割”模式,也因为土地价格高被业界授予“土地收割机”称号。

然而,“历史总是惊人地相似”。2016年底,根据上海楼市“限价”政策,荣鑫再次以天价拿下“上海地王”。

近年来,荣鑫中国的“地王后遗症”逐渐显现,高征地价格和高债务风险一直伴随着欧宗宏。

这期间,欧宗宏为了对现有债务进行再融资,高频发债。

值得注意的是,荣信中国少数股东在净利润中的盈亏比例明显低于在总股本中的盈亏比例,存在“清股实债”的嫌疑。


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