开发商不再买地转“凉”:每一块地都要仔细计算 东方锆业

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中国指数研究院12月2日发布的报告显示,2019年11月,全国土地市场整体成交量同比下降20%以上,平均成交价格同比上涨30%以上,土地出让金总额同比上涨。

报告还称,一线城市供应量环比增加,成交量高于上月,其中深圳以近237亿元黄金领先。

二线城市供应量同比略有增加,交易量下降但价格上涨,推高了总转让费同比。

三四线城市供应量同比下降10%以上,平均底价环比上涨,总转让费同比上涨近20%。

土地市场整体成交量下降,反映房企投资意愿受市场低迷、融资紧缩等各种影响进一步减弱。

“目前市场处于调整期,很多开发商资金也比较紧张,看不到就买不到。”11月底,某百强房地产企业的总裁助理告诉《泰晤士报》记者,该公司买地非常谨慎,每一块都要算清楚。包括营销在内的几个内部业务线要逐一计算,然后报专家委员会审批。

12月2日,益居研究院智库中心研究主任严跃进对《时代周刊》记者表示,全国土地市场成交量同比下降,再次印证了目前降温土地市场的取向。在这种背景下,建议开发商少占土地,甚至不占土地。

主要城市近700次土地拍卖

虽然一二线城市的土地供应量在增加,但拍卖的情况也很多。

11月26日,武汉共售出5个包裹,起拍价合计35.7亿元。但最后只卖了两个包裹,一个吹了,两个卖了,总成交价10.17亿,成交面积约77800平方米。

11月22日,深圳6处民宅上市出售,平山坑梓地块被拍卖。

11月18日,佛山市顺德区出售了两处商住用房,其中一处因无人问津而未售出。

据中原地产研究中心统计,截至11月27日,全国各大城市住宅用地流转迹象已达696个。中原预测,在常规资金链最紧张的12月份,上述流媒体数据可能会大幅增加。

“楼市涨了,基本上买地不亏,银行贷款给开发商更放心。”上述100强房地产企业的总裁助理告诉《泰晤士报》记者,但现在市场正处于调整期,很多开发商也资金紧张,看不到地也能买。

严跃进告诉《时代周刊》记者,全国土地市场成交量同比下降,再次印证了目前土地市场降温的取向。反映在开发商身上,他们会认为目前的去库存压力比较大,年度目标压力比较大,或者盈利空间比较小,所以在征地方面会比较保守。

柯指出,从整体上看,目前土地市场的量价上涨正在放缓,升水率较低,竞争程度在下降,反映了市场回归理性。

“不同的城市面临着不同的土地拍卖调整。比如北京、深圳等一线城市正面临政策收紧和调控,而10月份在厦门挂的两块地不仅没有招标底价,还允许土地分两次缴纳。转让费旨在刺激房屋公司参与拍卖。”克里进一步解释道。

克里还指出,随着市场的不断分化,未来一线城市将不可避免地成为有利可图的洼地,土地市场将在严格的政策控制下继续稳步发展;而其他一线城市可能在供应量和调控刺激的作用下略有回升,征地机会值得更多关注。

房地产企业的投资意愿减弱

土地市场的“降温”反映出,由于市场低迷和融资紧缩的宏观影响,房企的投资意愿进一步减弱。

来自凯瑞的报告显示,2019年1月至11月,百强房屋新增销售价值8.4万亿,较上月小幅增长6%;前100家房地产企业的征地售房比例保持在0.36,与上月持平,总体保持谨慎。

从11月份单月征地量来看,国企和央企表现强劲。

万科、中海、绿地、华润等。都名列前茅,征地金额超过100亿元,征地销售比例高于0.4,高于行业平均水平。

此外,在前30强企业中,金地和钟君相对活跃,每月征地金额超过80亿。其中,钟君以59.4亿元的价格拿下了厦门岛出售的第三套宅基地,未来供应量还是比较充足的。

但11月份新增100强商品中,有30%以上尚未征地,征地与销售比例低于行业平均水平。

严跃进告诉《时代周刊》记者,在土地市场降温的背景下,建议开发商少拿土地甚至不拿土地。“但如果公司此时有战略扩张,有足够的资金,在反周期征地中以较低的成本获得一些土地,是一种较好的扩张模式。”颜跃进接着说道。


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