「珠海上市公司」年末一线城市房价涨幅扩大,出现南热北冷的趋势――2020年楼市观察与展望

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新华财经上海1月19日电(记者杨友宗)2020年,全国房价保持了相对稳定的趋势,但在年底,一线城市,尤其是北京、上海和广州,环比大幅上涨。自2020年第四季度以来,上海和广州的房价上涨趋势持续。同时,从全国来看,南方楼市热、北方楼市冷的趋势进一步加强,特别是长三角和大湾区,导致相关城市群房价上涨,北方城市房价已见底。业内人士预测,2021年,相关宏观调控政策将保持稳定,但在“三条红线”的压力下,预计更多房企将加快去杠杆化和减债。

“三千源二百套房”年底一线楼市回暖

“12月份上海二手房成交数量接近4万套,处于火热状态。要注意新屋市场回暖,然后把购房需求传导到二手房市场,积极稳定二手房价格。”易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受新华社财经记者采访时表示,2020年底,上海楼市尤其是二手房市场热度明显上升。

准备在上海买房的市民王女士说:“我在一个楼盘看到了200多套房,最便宜的总价800多万,认可度3000多。彩票没有动摇。真没想到会这么火。”据悉,王小姐考虑的楼盘是上海比较稀缺的小户型,由于新房限价等因素,吸引力明显高于二手房,因此出现了“3000人200套房”的火爆局面。

王小姐的经历不是个案。国家统计局数据显示,2020年12月,上海新建商品房价格环比上涨0.2%,同比上涨4.2%;二手房价格环比上涨0.6%,同比上涨6.3%。房屋类型方面,上海新建商品住宅中,90平米至144平米的房价环比上涨0.5%,144平米以上的环比下跌0.1%,90平米以下的环比上涨0.1%。

上涨趋势明显,一线城市房价已经处于高位。根据同城和居民数据,一线城市上海新建商品房网上均价为50364元/平方米,北京和深圳新房均价分别为47628元/平方米和47599元/平方米。

统计显示,2020年12月,新增商品房价格上涨的城市数量比11月增加6个至42个;价格较低的城市从28个减少到22个。二手房价格上涨的城市数量比11月减少了6个至38个;价格下调的城市数量从23个增加到31个。

根据壳牌研究院的数据,2020年12月,广州和上海楼市的月交易量均创下2019年以来的新高。上海二手房成交量环比增长20.3%,同比增长95%,月成交量为2017年以来最高。

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐表示,年末市场处于年末,一线城市二手房价格涨幅过大,主要是市场改善需求较大。

新房热,压力传导到二手房市场,被市场分析师认可。中原地产首席分析师张大伟表示,沪深两市的“创新”浪潮正在汹涌澎湃,投资者纷纷入市,抢走了一些只需买房的房子。摇号购房中标率低,使得二手房需求迅速增加。

南方楼市热,北方楼市冷

“楼市保持南热北冷的趋势。南方特别是长三角和大湾区的热度上升,带动了城市群房价上涨的压力,而北方城市则开始呈现房价见底的趋势。”住房研究所所长张博说。

新华财经记者采访发现,各城市房地产市场明显分化,部分城市交易低迷,而热点城市需要警惕投资需求的回暖。易居企业集团CEO丁祖昱表示,2020年上半年,地方调控政策主要是稳中有松,地方政府积极推地,缓解企业购地压力,放宽预售条件等。,供应方政策空间很大。相对宽松的房贷政策有利于购房者,前期积压的住房需求继续释放。7月以来,深圳、杭州、宁波、东莞等热点城市纷纷收紧房地产调控政策。比如深圳把落户购房期限延长到三年,提高了二套房首付比例,增加了交易税费的征收。房地产市场过热,城市房价上涨的冲动明显被压制。

业内人士分析,人才流动加速了房地产市场的分化。同一城市和居民的报告显示,人才政策对楼市的影响主要是通过刺激人口流入来增加需求方,但不同城市尤其是二线城市的楼市环境对人口的吸引力存在巨大差异。像长沙这种调控严格、房价控制得好但经济实力不强的城市,会吸引更多的人才落户。

“一个是房企的冲刺表现。在带来成交量增加的同时,一些城市的区域房价出现了分化,尤其是在热卖区和高端房地产集中的地区,区域房价将会上涨,而在一些相对冷门的城市和地区,房企将推出促销和优惠措施,以压低区域房价。”张博认为,除了不同地区的分化之外,地区和城市内的房地产市场也有分化的趋势。

疫情冲击租赁市场,上海租赁市场逆势上涨

“在2020年将接受监测的40个城市中,约80%的城市月租金同比下降,平均租金收益率降至1.9%。”根据壳牌研究院的数据,2020年全国房屋租赁市场将降温,但上海的租金水平将逆势上涨4.5%,涨幅排名第一。

严跃进分析,上海整体疫情得到有效控制,复工生产及时,房屋租赁市场整体相对活跃,潜在租赁需求多,推高了租金涨幅。另一方面,上海二手房明显升温,更多的二手房进入交易市场,出租屋供应减少,对租金也有一定影响。

但从全国来看,2020年租赁市场将明显降温。壳牌研究院数据显示,监测城市月平均租金为2976.8元,同比下降10.5%,降幅超过10%。其中一线城市平均租金同比下降5.8%,二三线城市平均租金同比分别下降4.7%和1.2%。

受“蛋壳事件”影响,各地加强了对房屋租赁市场的监管。上海市房地产经纪行业协会发布《房屋租赁市场风险预警》,提醒业主和租户在委托经营或租赁过程中,要多方面了解周边房屋的市场租赁价格,警惕公司“低AG、长收益、短支付”带来的风险,避免公司“爆仓”、“跑路”造成的损失。

资金监管严格,2021年楼市销售面积走势仍不明朗

“资金等因素的严格监管,将加速房地产企业的降价促销,加速销售。预计2021年商品房销售面积同比增速将保持不变,创历史新高。”中国社会科学院城市与竞争研究中心主任倪鹏飞说。

据中原地产测算,2020年12月,单个月各地下发房地产调控政策30多次,全年下发调控政策489次。各地“住而不炒”的定位没有变。2020年8月20日,住房和城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会,明确提出三条红线要求,即房地产企业不含预付款的资产负债率不得超过70%,净负债率不得超过100%,现金短债率不得低于1倍。

按照三条红线规则,未“过线”的绿色房企计息负债年增长率为15%;黄色(一个指标过线)和橙色(两个指标过线)房企计息负债年增长率分别为10%和5%;红色(所有三个指示器都穿过这条线)。地摊企业不能再加生息债。

丁祖昱持不同观点。根据三条红线,2020年后中国住房销售面积将继续下降。如果平均售价保持1%的增长率,总销售额同比增长率将从2025年开始转为负值;如果平均价格上涨5%,总销售额的平均增长率将在3%以内,与近年来10%左右的增长率相比,这是一个急剧的下降。

此外,丁祖昱还认为,监管的加强迫使更多的房地产企业加快去杠杆化和减少债务。房屋企业可以通过增加土地收购合作来减少资本占用,通过大小股交易来保持规模,通过加快销售回报来提高周转率。在融资方面,房地产企业可以拆分更多资产上市,增发股票,配股。


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