「美国国债利息是多少」香港中小房企抢闸上市,很难抗拒打折上船的欲望

股票资讯

对于一个苦心经营的企业的所有者来说,企业就像一个孩子,出售资产或股权是一个艰难的选择。然而,在中国房地产市场,中小房企低价抛售股票的大戏正以热闹的方式上演。

日前,在江浙一带发家的德信地产和殷诚地产两家地产公司相继提交了赴港上市申请。如果算上之前已经上市或者正在排队的地产同行,今年香港上市的公司有近10家,远比之前密集,基本都是小规模企业。

同期房地产市场的调整改变了资本市场的态度,新上市公司估值较以往大幅打折。鸿阳地产每股净资产(01996。HK),今年7月发行,当时为4.07港元,但最终定价为每股2.28港元,这是发行价从2.18港元到3.18港元的下限。募集资金净额约为17.12亿港元,定价折扣非常大。上市后股价上涨,但截至9月25日,该股市盈率仅为0.67。

目前,大发地产、美的地产等公司仍处于排队上市状态,最终发行情况仍不得而知。但资本市场的趋势已经确立,放弃或低价卖出将是大概率事件。

分销市场很难说乐观

这几年宽松的流动性刺激了房地产公司快速膨胀的味蕾,几大公司杠杆扩张的示范效应进一步鼓励了中小房企做大做强的野心。越来越多不知名的公司高喊500亿甚至1000亿的目标。

然而,当资本之门关闭时,饥不择食的公司陷入资金匮乏的泥潭,走向上市,成为解决融资僵局的最后一根稻草。

自2018年以来,包括郑融地产、美的地产、鸿洋地产、万创国际、大发地产、万盛控股、恒达集团、殷诚国际、德信地产在内的众多房地产企业纷纷在港交所挂牌上市,上市门槛更加宽松。

香港的上市条件表明,对于房地产公司来说,上市门槛并不高。只要三个测试组合中的任何一个在财务上得到满足,上市愿望就可以实现。以第一次利润测试为例,只需要“上市前一年利润大于等于2000万港元,上市前两至三年累计利润大于等于3000万港元,上市时预计市值大于等于5亿港元”,其余控制权和管理权稳定,发行的公众股数量符合要求。

对于年销售额几十到几百亿的房地产企业来说,经营业绩的条件是非常容易达到的。剩下的唯一问题是,是否有足够的投资者买单,公司所有者能否接受市场定价。

“投资者不会因为价格而买单。”一位香港证券分析师表示:今年以来,香港资本市场环境并不理想,对地产股上市的反应也不太热烈,很难拿到好的价格。

今年7月中旬,鸿洋地产公布IPO结果,显示全球发售8亿股,而香港公募下最初可供认购的香港公募股份认购不足,因此香港公募下未认购的发行股份被重新分配至国际发行。一手按1000股,胜率100%。该股定价为每股2.28元,仅为4.07港元净资产的56%。

新股不抢手,上市地产股估值不乐观。市盈率徘徊在1左右的股票不在少数。比如截止25日收盘,中国金茂、金地商品房、中国奥园的市盈率分别为1.05、0.95、1.19。

从市场来看,目前上市不是一个好的时间窗口,但也不能阻止中小房企趋之若鹜。

杠杆扩张后遗症爆发

上市对企业来说是一把双刃剑。上市可以给企业带来根本性的变化,规范公司治理,拓宽融资渠道。但上市公司的限制和投资者对业绩的要求是无形的枷锁,尤其是隐藏在水下的企业秘密,会在阳光下被市场考验鞭笞。

排队的大发地产,因为财务状况极度不稳定而备受折磨。数据显示,大发地产海外上市实体于2017年12月18日在开曼群岛注册成立,而大发在中国的控股公司温州开阳于今年3月14日成立,大发集团国内开发业务的全部资产转让于今年4月13日才完成。5月后,公司匆忙提交上市文件。

财务业绩方面,2015年至2017年,大发地产销售收入分别为6.035亿元、5.757亿元、43.2亿元;三年毛利率分别为15.9%、18.1%和14.9%;三年净利润率分别为7.9%,3.3%,3.4%,各项指标缺失。更重要的是,其现金流和债务状况并不乐观。2017年,净负债率为269.8%,经营活动净现金流量为-23.93亿元。

在最近一批等待上市的房地产公司中,大发并不是孤立的案例,最近披露招股说明书的德信地产和殷诚国际也有类似的情况。

德信房地产是德信中国控股的子公司,成立于1995年。截至2018年6月30日,德信地产已成功进入15个城市,101个房地产项目处于不同的发展阶段。根据嘉里的数据,其2016年销售额为156.8亿元,2017年为265.1亿元,2018年上半年为185亿元。

招股书显示,德信地产过去三年和今年上半年的净资产负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%和192.6%。同期现金及现金等价物分别为12.25亿元、13.89亿元、39.51亿元和49.89亿元。截至2018年6月30日,公司需偿还的计息款项总额为112.11亿元,其中一年54.28亿元,第二年40.56亿元,两至五年15.89亿元,五年以上1.37亿元。

与德信地产相比,在南京发家的殷诚国际规模较小。招股书显示,目前殷诚国际控股开发28个地产项目,分布在7个城市。截至2018年6月30日,殷诚国际土地储备面积328.6万平方米。根据嘉里数据,2017年殷诚仅实现合同销售额49亿元,排名第194位。

财务数据方面,殷诚国际2015年、2016年、2017年的营业收入分别为20.9亿元、25.02亿元、46.75亿元;三年来,净负债率分别为141.1%、238.7%和284.9%。上半年,价值甚至飙升至453.2%。

不难看出,所有房地产上市公司都具有杠杆扩张、短期规模快速扩张、现金流短缺、急需资本输血的特点。事实上,在房地产行业,依靠高利率借钱来快速加快公司上市的情况并不少见。一大批最早在香港上市的中国领先地产股,都有过类似的经历。如果上市成功,风险可以变成蝴蝶。一旦失败,扩张的风险就关系到生存。

易居智库研究总监严跃进认为,中小房企对本轮上市最重要的影响是规模和融资的影响。目前银行对规模和上市都有白名单要求,上市是降低融资成本的有效手段。市场信息显示,今年以来房地产企业融资成本持续上升,海外发债最高利率已超过12%。即使利率高,也只有少数上市公司可以享受这种特权。

随着风暴的临近,房地产公司有没有融资票比票是否天价更重要。


以上就是美国国债利息是多少香港中小房企抢闸上市,很难抗拒打折上船的欲望的全部内容了,喜欢我们网站的可以继续关注舒天股票网其他的资讯!