袁:房地产投资还是一个好行业吗 总资产周转率

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这其实是我前不久应邀给某大学一个班的学生布置的作业。

我承认,这里埋着故意混淆的概念。房地产投资对应不同的市场主体。比如,按照流行的理解,至少要区分经济组织(企业)的投资和个人的投资。前者一般认为对应的是房企的投资行为,后者对应的是居民个人的投资行为。

我之前说过,房地产市场还处于长期发展阶段,这是基于企业的房地产投资水平。虽然在长期机制下,暴利不再存在,规模增长得到控制,刚性需求和改善的需求仍然足以支撑一个巨大的市场,但一些中小房企的份额将不得不移交给主流房企。

毫无疑问,房企的投资行为也存在区域分化,所以房企国有化会强调区域布局的重要性。大都市地区和城市之间一直存在结构差异。房地产企业最大的投资失误就是选错了城市,在错误的时间买错了地。如果当初在鄂尔多斯投入巨资,可能到现在都不会放缓脚步。

居民个人投资买房更复杂。主要是在一二线城市和热点三线城市,普遍实行限购。按理说,目前各地限购相对严格,但仍有差距。比如获得离婚资格,以父母或子女的名义买房等等。如果买了超过正常需求(包括改善需求)的房子,可以说是投资。

购房投资之所以品牌如此之深,当然是因为楼市黄金期房地产价格持续快速上涨,投资者获得的收益几乎是纯利润,税费转嫁给新购房者。虽然中国人可以选择的投资渠道真的很窄,但是投资有一定程度的路径依赖。从过去看未来,有没有比买房更适合低风险高回报的投资?

央行党委书记、中国保监会主席郭树清在最近签署的一篇名为《完善现代金融监管体系》的文章中表示,收益总是与风险成正比。古今中外,总有人希望以更低的风险获得更高的回报,但法律是不能违背的。承诺低风险高回报就是欺诈,金融监管要时刻坚决打击这种行为。

这似乎得到了本文观点的支持。中国社会科学院财政经济研究所住房大数据项目组12月1日发布的《中国住房大数据分析报告(2020)》显示,房价分化严重,9个城市房价从最高点下降超过15%,其中部分城市房价减半,但部分城市自2018年1月以来已超过最高点。

报告数据显示,与2017年4月最高点相比,廊坊房价下跌46.9%,北京房价下跌15.8%。比如你当时在燕郊或者固安买了一套房,资产价值可能缩水一半。这种投资无疑构成了高风险。

但是,如果你在其他城市投资买房,还是有可能获得更高的收入。比如深圳,杭州。我觉得应该属于上一次报告中提到的2018年1月以来房价已经超过最高点的城市。今年上半年,据说杭州有部分豪宅在等待上市,因为一只大象要上市了。虽然大象上市已经暂停,但杭州房价压力还是很大。

除了一直受到企业好评的杭州商业环境外,还有来自人口净增长的重要推动力。2019年底,杭州常住人口突破1000万,达到1036万人,比2018年底净增55.4万人。虽然没有证据表明人口净增长与房价之间存在一对一的正对应关系,但也有一个显而易见的事实是,过去几年人口净增长巨大给房地产市场带来的压力。

广州和深圳也受到房地产市场人口净增的压力,去年分别净增40.15万人和41.22万人。由于价格限制,中心城区新房往往与二手房倒挂,所以会有排队购买;随着新的常住居民获得购房资格,二手房会有向上的压力。

其中,深圳的特殊性在于土地空间非常有限,有效的土地供应和商品房供应远远不能满足新的需求。地方政府想了很多办法,但我也说过很多次了,要从根本上解决深圳房地产市场的问题,就要扩大土地开发空间,不然过段时间今年上半年的现象又来了。

还有几个中心城市,压力挺大的。2019年,Xi居民人口增加19.98万,武汉增加13.1万,成都增加25.1万。但他们的土地深度比深圳大得多,土地供应空间大得多。只要他们坚持限购稳供,房价压力是可以控制的。

对了,沈阳楼市已经回暖了。最近两年在东北几个大城市表现最好,人口也有流入,虽然只是略有增加。北京上海的人口控制一直比较严格,特别是北京,近两年常住人口下降,房价下跌也就不足为奇了。

可能有朋友会觉得,从人口净流入的角度来观察房价是个老话题。我承认,重复这句老话的原因,与最近讨论甚多的延迟退休有关。推迟退休一般被认为是无法承受社保压力的选择,这也是中国老龄化人口加速到来的背后原因。

人口老龄化和房地产、房价有关系吗?恐怕有,而且关系很大。可以参考日本。由于篇幅有限,无法讨论,但特别想提醒投资买房的朋友们,一定要考虑年龄结构对房地产市场的影响,包括95后步入社会和60后退休。


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